А потом мы купили студию. Учебник начинающего рантье, или Всё об инвестициях в недвижимость для чайников

Я предлагала индивидуальные занятия по снижению веса и оздоровлению организма. С учетом низкой платежеспособности жителей Нижнего Новгорода я планировала поставить цену от семи до 20 тысяч рублей за курс. Но кураторы быстро подавили во мне попытки угодить всем. Они предложили не размениваться на ерунду и начинать с бесплатной консультации, на которой приглашать клиентов на индивидуальный курс по цене 50 тысяч рублей.

«Безумные деньги! Как и вся эта затея, – подумала я. – Что обо мне скажут люди?» Я думала о том, что меня назовут бессовестной спекулянткой. Мне было страшно разочаровывать людей, в том числе своих знакомых. Сейчас я понимаю, что это одно из самых дурацких проявлений советского прошлого: не ценить себя, свое время и знания, пытаться быть доступной для всех в ущерб собственным интересам.

Кураторы настаивали на том, чтобы я забыла про низкую цену. Если язык не поворачивается озвучить большую сумму, значит, надо написать ее на стикере, приклеить на монитор и читать по бумажке.

Испробовать этот совет я смогла достаточно быстро. Просмотры сайта росли, слухи о том, что врач Светлана Чернявская помогает похудеть надежно, но очень дорого, поползли по городу. Прямо в клинику приехал первый клиент – владелец местных заводов, газет, пароходов. Это был огромный мужчина, которому лишний вес доставлял много проблем. Мы обсудили, как будем его «худеть», разработали стратегию, обговорили все детали. После этого в воздухе повис главный вопрос – сколько я хочу получить за свои услуги? Мне было ужасно стыдно называть цену, глядя человеку прямо в глаза. Я мямлила, мычала, а потом взяла себя в руки и прочитала по бумажке, приклеенной к монитору: «Пятьдесят тысяч рублей». Клиент хмыкнул: «Ничего себе у вас ценничек». А затем достал из заднего кармана джинсов толстый бумажник и отсчитал десять пятитысячных купюр.

У нас все получилось. И после того как мой ученик начал приходить в нормальную форму и избавился от одышки, на пороге кабинета материализовался сначала наш крупный (во всех смыслах этого слова) нижегородский чиновник, а потом и его заместитель. Также с желанием похудеть. И вот здесь, уже не краснея и не заикаясь, я попросила 100 000 и 150 000 рублей за курс, и эти деньги были мне выплачены без каких-то затруднений.

Тот тренинг по зарабатыванию денег из 400 человек закончили только 40. За время курса я заработала 300 тысяч рублей. Это было потрясающе! Ключ, который я искала много лет, теперь был у меня в руках. Когда я узнала, что всех, кто дошел до финала, приглашают на офлайн-тренинг, который пройдет в Гонконге и Сингапуре, то без раздумий отправилась и туда.

С тех пор я постоянно учусь. Тренинги стали для меня своеобразным хобби. Я выбираю интересные темы и серьезных тренеров, вкладываю время и деньги, а полученные в обмен на них знания складываю в копилку, которая увеличивает мой капитал – материальный, интеллектуальный, социальный.

Все, что я рассказываю о своей поездке в Париж и обучении у бизнес-тренеров, отчасти сможет ответить на вопрос: «Откуда же взять деньги?» В основе лежит идея о том, как правильно распоряжаться активами, которые у вас уже есть. Причем речь не только о материальных активах, но и о профессиональных, интеллектуальных, социальных.

Каждый человек накапливает за жизнь багаж, который редко использует на 100 %. Помимо денег и домов, полученных по наследству, это знания, умения, опыт, которые могут работать на вас.

Когда ко мне, как к консультанту по личным финансам, обращаются клиенты и просят совета, в первую очередь мы на листе бумаги выписываем все активы, которые есть в распоряжении человека. После такой ревизии многие обнаруживают, что они на самом деле богатые люди.

Возможно, вы слышали идею о том, что все люди делятся на три категории: первопроходцы, первый эшелон и второй эшелон. Первые отбрасывают страх и идут в неизведанные джунгли напролом. Они прорубают себе тропу, уворачиваются от колючих веток, по пути собирая самые спелые ягоды. Первый эшелон идет следом, по уже проложенной тропе. Им тоже достаются ягоды, правда, не лучшие, а те, которые не собрали первопроходцы. Второй эшелон – это люди, которые выходят на тропу по принципу «все побежали, и я побежал». Дорога перед ними уже утоптана, расчищена, но и ягод на ней почти не осталось.

Коучи, бизнес-тренеры, финансовые консультанты – это, как правило, люди, которые уже достигли результата и выработали на основе опыта работающую методику. Они – первопроходцы и уже расчистили путь своим последователям из первого эшелона. Возможно, такого же грандиозного урожая их ученики не соберут, но ведь никто не мешает им на середине тропы свернуть на собственную дорогу, став первооткрывателями. В это время второй эшелон будет плестись в арьергарде, не понимая, почему у них ничего не получается. Более того, есть еще третий эшелон. Это те, кто так и не зайдет в джунгли: эти граждане останутся на своей поляне, даже не попытавшись найти хотя бы немного спелых ягод.

По собственному опыту я знаю, что все мои взлеты в бизнесе случались после посещения бизнес-тренингов и работы с коучами. Каждый раз все, что я тратила на обучающие курсы, окупалось сторицей. Можно как угодно относиться к инфобизнесу, но нельзя не признать, что у тех, кто пробует, старается и не сдается, это действительно прекрасно работает.

Бизнес-образование мало чем отличается от обучения любой другой профессии. Вы не пойдете работать медсестрой или экономистом, не имея знаний и хотя бы базовых представлений о том, какие именно функции вам придется выполнять? В бизнес-образовании вам точно так же говорят, какие кнопки нажимать, на что смотреть, как считать, куда инвестировать, чтобы в будущем вы могли применять эти знания самостоятельно.

Кроме того, тренинг – это всегда встреча с единомышленниками и, возможно, будущими партнерами. Там вы обретаете связи – друзей и союзников, вместе с которыми получаете серьезный мотивационный пинок, который выпроваживает вас из пресловутой зоны комфорта в мир новых возможностей и перспектив.

Удивительно, какое количество людей годами работают за маленькую зарплату на нелюбимой работе, ничего с этим не делая и только завидуя тем, кто добивается успеха. Оправдание обычно звучит так: «У меня нет коммерческой жилки. Вот у него есть, а у меня – нет». Или: «Ему просто повезло, у него изначально было больше возможностей». Мало кто при этом вспоминает пословицу: «Под лежачий камень вода не течет».

Я на собственном опыте знаю, что поменять налаженную жизнь, пусть и полную чужих установок, очень сложно. Особенно когда в вашем окружении нет никого, кто бы поддержал вас и поверил в вашу идею. Но также я знаю, что пройдут годы и многие из тех, кто так и не решился войти в джунгли, пожалеют о бесцельно растраченном времени, энергии, талантах и возможностях, которые они из-за страха, лени и сомнений даже не попробовали реализовать.

Глава 2. Рынок недвижимости в Москве, Санкт-Петербурге и регионах России

В 2015 году я по-прежнему работала руководителем клиники в Нижнем Новгороде и мечтала о чем-то большем. Благодаря тренингам за несколько лет я создала успешную онлайн-школу английского языка, поработала на ниве торговли акциями и заработала деньги не только на квартиру в центре Нижнего, но и стартовый капитал в несколько миллионов рублей. При этом я поняла, что каждый онлайн-бизнес имеет свой срок, поэтому пассивный доход, который будет обеспечивать меня в старости, на нем не построишь.

Идея со сдачей в аренду маленьких студий не оставляла меня со времени возвращения из Парижа. К сожалению, в Нижнем Новгороде арендный бизнес построить было почти невозможно, как минимум из-за того, что предложение сильно превышало спрос. Это было неудивительно для типичного областного города: индивидуальных туристов практически не было, а организованные группы и командировочных расселяли в гостиницах. Хорошо обеспеченных молодых специалистов и студентов тоже мало, ведь все, кто имеет деньги, – едут в столицу. В те времена в центре Нижнего однокомнатную квартиру с отличным ремонтом можно было снять за 20 000 рублей. И где здесь найти доход? Осознание того, что такой бизнес будет успешен только в городах с большим турпотоком, пришло быстро.

В это время в Москве набирали популярность подходящие для моей идеи малогабаритные жилые объекты. Вечерами я зависала на сайте “ЦИАН”^[7], рассматривая предложения от застройщиков. Я встречала студии площадью 20 квадратных метров в новостройке в Марьино за два миллиона рублей и переделанные кабинеты старого административного здания на Полежаевской за 2,6 миллиона. Следом я просматривала сайты Airbnb^[8] и Booking^[9], проверяла цены на такие же объекты для посуточной аренды.

Удивительно, но крошечные студии не уступали в цене стандартным однокомнатным квартирам и даже выигрывали конкурентную борьбу за счет современного дизайна. Я изучала каждое такое предложение и радовалась их «календарю», в котором почти не было свободных дат. Получалось, что наполнение и обертка для туристов были намного важнее количества квадратных метров. Купив студию за 2,6 миллиона рублей, вложив еще тысяч семьсот-восемьсот в ремонт и сдавая студию в аренду, я могла бы вернуть вложенные деньги в течение нескольких лет, получив при этом небольшое собственное жилье в столице.

Но как заниматься столичной недвижимостью, если я живу не в Москве? В то время еще не было сервисов вроде «Домклик»^[10], через который можно за полчаса купить объект в любом городе страны. Не было проверок благонадежности застройщиков, которые легко проводятся на «Дом. рф»^[11]. Не было видеосвязи, по которой можно следить за ходом ремонта. Я поняла, что мне нужно собирать все свои деньги и самой ехать в Москву.

Морально я была готова к любым подвигам. Я уже запланировала отпуск на работе в клинике, как вдруг на меня напало знакомое многим чувство «регионального» ужаса перед Москвой.

Каждый день, остававшийся до часа Х, прибавлял сомнений: справлюсь ли? Для зарядки энергией перед важным проектом и для поиска ответов на вопросы пришлось применить испытанный способ – я записалась на очередной тренинг. И вот на нем произошло событие, которое переключило меня с Москвы на Санкт-Петербург. На занятиях я познакомилась с двумя девушками из северной столицы, которые как раз искали партнеров для проекта в сфере недвижимости. Суть их бизнеса заключалась в том, что они собирали группу инвесторов, доли которых составляли по одному миллиону рублей. Вместе они выкупали старую коммуналку в центре Санкт-Петербурга, которую затем делили на автономные студии. В каждую из них проводились отдельные коммуникации. После ремонта каждая из комнат продавалась по отдельности: разница от затрат и прибыли делилась между всеми инвесторами, обещая им доходность до 50 %. Начинать в компании единомышленников мне показалось более разумным, чем сразу пускаться в самостоятельное плавание на незнакомом рынке. К тому же в эти дни мне неожиданно поступило предложение от хозяев одной санкт-петербургской коммерческой клиники, которые искали опытного управленца. Я подумала, что все так складывается неспроста и надо соглашаться. Санкт-Петербург – фактически вторая столица нашей страны. Это мегаполис с насыщенной культурной жизнью, в который стекаются миллионы туристов и гостей. Я еще с детства полюбила проспекты, мосты, соборы этого прекрасного города, да и во взрослом возрасте часто бывала в Питере по делам. Начинать новый бизнес будет безопаснее и комфортнее, чем в бурлящей и жестокой Москве. К тому же будет подстраховка в виде новой работы в медицинском центре.

Решение было принято за один вечер. На следующий день, вместо того, чтобы написать заявление на отпуск, я написала заявление об уходе из нижегородской клиники и ответила на сотни вопросов изумленного начальства и коллег, которые не понимали, как можно по доброй воле оставить такую должность и насиженное место. Тем более – в моем возрасте. Но я была уверена, что все делаю правильно и это мой последний шанс вырваться из рутины.

Забегая вперед, скажу, что мой страх перед Москвой сыграл со мной дурную шутку. В Санкт-Петербурге оказалось все не так радужно, как рисовалось поначалу. Впрочем, «опыт, сын ошибок трудных» всегда бесценен: как бы трудно ни было, это помогло избежать многих ошибок на еще более конкурентном рынке Москвы.

Пока же мы с сыном-студентом, у которого как раз были каникулы в университете, собрали чемоданы, загрузили их в машину и поехали в новую жизнь. Решили, что сын проводит меня, поможет обустроиться, а потом вернется в Нижний. Пока я развиваю новый бизнес, он закончит университет, получит диплом и переберется ко мне – ведь в Санкт-Петербурге есть отличные перспективы найти высокооплачиваемую работу вчерашнему выпускнику. Тогда мы продадим квартиру в Нижнем и купим что-то хорошее в северной столице, а пока я буду жить в арендованной квартире. План выглядел логичным и очень воодушевляющим. В Санкт-Петербург въезжали на торжественной ноте, уверенные, что обязательно покорим этот город.

Такие переезды сродни эмиграции, когда надо выйти из зоны комфорта и решить сразу тысячу вопросов. Пока мой сын искал квартиру в долгосрочную аренду, я общалась со своими будущими партнерами по бизнесу в сфере медицины и недвижимости. Попутно мы с сыном ездили на экскурсии и осматривали достопримечательности Санкт-Петербурга. Этот город оказался гостеприимным и жестоким одновременно.

Первым звоночком стали проблемы со съемной квартирой. После долгих поисков мы нашли подходящий вариант, я подписала договор, внесла предоплату и страховой депозит, заселилась и распаковала вещи. И тут внезапно выяснилось, что хозяйка квартиры, которая при подписании договора была совсем не против моей кошки, поменяла мнение по поводу домашних животных и категорически отказывается заселять мохнатого жильца. К сожалению, я так спешила переселиться из гостиницы в квартиру, что не внесла соответствующий пункт в договор. Да и просто не ожидала, что радушный арендодатель, который был готов идти навстречу по любым вопросам, так изменится после подписания документов и получения аванса. Никакие уговоры и финансовые гарантии сохранности имущества не смогли убедить хозяйку в том, что коты породы британская вислоухая – абсолютно инертные и нетеррористично настроенные члены общества. Кошка Кейли, которая на время переезда была пристроена у родственников в Нижнем, оказалась без шансов на воссоединение с хозяйкой.

Сердце разрывалось, но еще раз ввязываться в поиски новой квартиры и новый переезд просто не было ни моральных, ни физических сил. Пришлось дать себе слово, что обязательно займусь подбором нового жилья, но чуть позже, после того, как разберусь с делами. А пока оставалось лишь скучать и ежедневно выспрашивать у родни «Что ела Кейли сегодня? Как спала? Вычесывали ли ее?»

Но это была не единственная неприятность после переезда. Начались проблемы и с работой. После того как углубилась в изучение документов медицинского центра, в который меня пригласили работать, я начала подозревать, что он уже какое-то время уверенно идет ко дну. Что, собственно, от меня скрыли при приеме на работу. Неделю не поднимая головы я сверяла бухгалтерскую отчетность, и вердикт оказался неутешительным: я не смогу помочь. Обилие системных ошибок не давало этому «Титанику» никаких шансов.

И вишенкой на торте стал угон моей машины. Все было так странно, как будто я попала на съемки сериала «Бандитский Петербург».^[12] Только автомобиль не был реквизитом, и после слов «Спасибо всем, съемка окончена!» мне его так и не отдали. Помню, как мы вернулись с сыном из Царскосельского лицея, в котором были на экскурсии, и не нашли наш “Лексус” на парковке. Противный холодок побежал по спине. Звонок в полицию, объезд соседних дворов на патрульной машине, заведение дела в отделении. В девять вечера мы стояли посередине города Пушкина и не понимали, почему это случилось именно с нами.

Как бы то ни было, в Санкт-Петербурге мне пришлось начинать новую жизнь без машины, в арендованной квартире, с проблемами на работе и совершенно туманными перспективами. Чтобы выплыть из пучины неприятностей, я собрала волю в кулак и решила полностью посвятить себя проекту с коммуналкой, которая уже была выкуплена.

Но и тут меня ждало разочарование. Оглядев приобретение, в котором была часть и моего капитала, я поняла, что ремонт мне совершенно не нравится. Он был очень дешевым и выглядел соответствующе. Позже это обстоятельство затмило другое: цены на рынке недвижимости резко упали. Получалось, что мы работали себе в убыток, ведь продать готовые студии по запланированной цене оказалось невозможным.

Бывают моменты, когда все складывается не так, как хочется, и только злость не даст раскиснуть, мотивируя идти вперед во что бы то ни стало.

Я быстро приняла решение: мы доделываем ремонт в первых двух комнатах, закупаем мебель и бытовую технику для сдачи в посуточную аренду и выставляем объявления на Booking и Airbnb. Пусть студии работают и приносят деньги. Пока будем сдавать их туристам, возможно, цены на недвижимость снова поднимутся и мы сможем продать объект по запланированной стоимости.

Из позитивного – мне очень понравились высокие потолки в нашей коммуналке. Ведь эти потолки позволяли повторить студию, в которой я жила в Париже. Когда завершились черновые работы в двух комнатах, площадью 25 и 16 квадратных метров, большую мы решили оставить как есть, а в маленькой – сделать антресоль.

Крошечное темное пространство неправильной формы с окном во двор-колодец предстояло превратить в уютную, двухуровневую комнату для гостей, провернув это в кратчайшие сроки и за минимальную стоимость.

Я понимала, что такие задачи надо доверять профессионалам, и предложила поучаствовать в нашем предприятии своей знакомой, успешному дизайнеру интерьеров из Нижнего Новгорода. Будущее показало, что это был верный шаг и профессиональный подход к ремонту и обустройству оправдал себя многократно. И в плане времени, и в плане качества получившегося интерьера. Наш дизайнер сразу включилась в работу, причем делая все дистанционно. Я отправила ей фото с размерами и уже через неделю рассматривала проект, который мне очень нравился и который бы сама ни за что не смогла придумать. Чертежи, заказ и установка лестницы, перекраска стен, покупка материалов и мебели, месяц без сна – и вот оно, практически в два раза увеличенное пространство с мягкими подсветками, спальной зоной на втором этаже и раскладным диваном внизу. Вишенкой на торте стала Эйфелева башня, нарисованная талантливой питерской художницей на стене студии. Вторая комната получилась обычной, но тоже современной и уютной. В итоге часть старой коммуналки превратилась в мини-апарт-отель из двух номеров, один из которых оказался двухэтажным.

Мы сфотографировали наши студии и выставили объявления на сайты по бронированию. Несмотря на разную площадь, обе студии мы предлагали снять по одинаковой цене – четыре тысячи рублей в сутки. Будучи новичками, мы могли только предполагать, что нас ждет, и были поражены, какой популярностью пользовалась маленькая комната с антресолью. Брони приходили одна за другой, так что за несколько дней все было расписано на месяц вперед: когда выезжали одни гости, другие уже стояли с чемоданами у дверей.

Пообщавшись с самыми разными постояльцами, я поняла причины такого ажиотажа. Первая заключалась в том, что четыре спальных места – это очень удобно для семей с детьми, так как в отелях, как правило, мало трех-четырех – местных номеров. Антресоль давала возможность родителям уйти ночевать на второй уровень, оставив детям спальные места на раскладном диване. Это создавало ощущение дистанции и оказалось важным для многих семей: не всем взрослым удобно спать в одной комнате со своими подросшими детьми. Кроме того, в отличие от гостиничных номеров, в нашей студии был небольшой кухонный уголок с посудой и всеми необходимыми принадлежностями.