Индивидуальный жилищный фонд – это совокупность жилых помещений частного жилищного фонда, которые используются гражданами – собственниками таких помещений для своего проживания, проживания членов своей семьи и (или) проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования, а также юридическими лицами – собственниками таких помещений для проживания граждан на указанных условиях пользования;
Жилищный фонд коммерческого использования – это совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) в пользование.
Индивидуальный жилищный фонд, принадлежащий на праве собственности гражданам и юридическим лицам, не может использоваться для извлечения прибыли.
Жилые помещения в фонде коммерческого использования в отличие от индивидуального жилищного фонда могут быть использованы для извлечения прибыли путем заключения договоров возмездного пользования.
Жилищный фонд коммерческого использования может принадлежать на праве собственности как частным лицам, так и публичным образованиям. Согласно ч. 4 ст. 19 Жилищного кодекса РФ, жилищный фонд, в том числе коммерческого использования, подлежит государственному учету в порядке, установленном Правительством России.
Государственный учет жилищного фонда должен предусматривать проведение технического учета жилищного фонда, в том числе его техническую инвентаризацию и техническую паспортизацию (с оформлением технических паспортов жилых помещений – документов, содержащих техническую и иную информацию о жилых помещениях, связанную с обеспечением соответствия жилых помещений установленным требованиям).
Жилищный фонд в России входит в качестве составной части в более широкую отрасль народного хозяйства – жилищно-коммунальное хозяйство. Жилищно-коммунальное хозяйство включает помимо жилищного фонда также санитарно-техническое, энергетическое. Одной из важных особенностей управления данной отраслью является децентрализация; в этой сфере широкими правами наделены органы местного самоуправления.
Государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда направлен на то, чтобы обеспечить соблюдение юридическими и физическими лицами правил пользования жилищным фондом, порядка его распределения и предоставления в пользование, а также приобретения в собственность.
Основной орган, осуществляющий такой контроль, – Государственная жилищная инспекция, действующая на основании Положения, утвержденного Постановлением Правительства РФ № 1086 (в редакции от 13 ноября 1997 г.). Согласно этому Постановлению Государственная жилищная инспекция в РФ состоит из Главной государственной жилищной инспекции и государственных жилищных инспекций субъектов РФ. Главный государственный жилищный инспектор РФ назначается Правительством РФ по представлению председателя Госкомитета по архитектуре, строительству и жилищной политике.
Государственные жилищные инспектора несут персональную ответственность за неисполнение возложенных на них функций по осуществлению государственного контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда. Споры по решениям жилищных инспекторов рассматриваются в административном и судебном порядке.
Органы жилищной инспекции осуществляют контроль за использованием жилищного фонда и придомовых территорий:
• техническим состоянием жилищного фонда и его инженерного оборудования, своевременным выполнением работ по его содержанию и ремонту;
• обоснованностью устанавливаемых нормативов потребления жилищно-коммунальных услуг;
• санитарным состоянием помещений жилищного фонда;
• рациональным использованием в жилищном фонде топливно-энергетических ресурсов и воды.
Рекомендуемый перечень работ по содержанию жилых домов, выполняемых организацией по обслуживанию жилищного фонда, приведен в Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда (утвержден постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. № 170):
• работы, выполняемые при проведении технических осмотров и обходов отдельных элементов и помещений жилых домов:
• устранение незначительных неисправностей в системах водопровода и канализации; в системах центрального отопления и горячего водоснабжения; электротехничеких устройств;
• прочистка канализационного лежака, проверка исправности канализационных вытяжек;
• проверка заземления ванн; оболочки электрокабеля, замеры сопротивления изоляции проводов;
• мелкий ремонт печей и очагов (укрепление дверей, предтопочных листов и др.);
• работы, выполняемые при подготовке жилых зданий к эксплуатации в весенне-летний период:
• укрепление водосточных труб, колен и воронок, флагодержателей;
• расконсервирование и ремонт поливочной системы;
• снятие пружин на входных дверях;
• консервация системы центрального отопления;
• ремонт оборудования детских и спортивных площадок;
• ремонт просевших отмосток;
• устройство дополнительной сети поливочных систем;
• работы, выполняемые при подготовке жилых зданий к эксплуатации в осенне-зимний период:
• утепление оконных и балконных проемов;
• замена разбитых стекол окон и балконных дверей;
• утепление входных дверей в квартиры, чердачных перекрытий, трубопроводов в чердачных и подвальных помещениях;
• ремонт, регулировка и испытание систем центрального отопления;
• утепление и прочистка дымовентиляционных каналов;
• замена разбитых стекол окон и дверей вспомогательных помещений;
• консервация поливочных систем;
• ремонт и укрепление входных дверей.
В жилых и подсобных помещениях квартир указанные работы выполняются нанимателями, арендаторами, собственниками жилых помещений. Состав работ и сроки их выполнения отражаются в плане-графике, который составляется на неделю, месяц и год.
Для управления и контроля за техническим состоянием жилищного фонда создаются объединенные диспетчерские службы или районные диспетчерские службы на микрорайоны или группы домов.
Для каждой объединенной диспетчерской службы устанавливается перечень объектов диспетчеризации и контролируемых параметров инженерного оборудования.
Средства автоматизации и диспетчеризации инженерного оборудования, средства связи, контрольно-измерительные приборы и счетчики должны обеспечивать соответственно поддержание заданных режимов работы инженерного оборудования, своевременную подачу сигналов о нарушениях режимов работы или аварий.
Заявки на неисправность инженерного оборудования или конструкций должны рассматриваться районными диспетчерскими службами в день их поступления, не позднее чем на следующий день должно быть организовано их устранение.
Заявки, связанные с обеспечением безопасности проживания, устраняются в срочном порядке. В тех случаях, когда для устранения неисправностей требуется длительное время или запчасти, которых в данный момент нет в наличии, о принятых решениях необходимо сообщить заявителю.
Озеленение территорий выполняется после их очистки от остатков строительных материалов, мусора, прокладки подземных коммуникаций и сооружений, прокладки дорог, проездов, тротуаров, устройства площадок и оград.
Сохранность зеленых насаждений на территории домовладений и надлежащий уход за ними обеспечивает организация, обслуживающая жилищный фонд, или на договорных началах – специализированная организация.
Не рекомендуется осуществлять посадку женских экземпляров тополей, шелковиц и других деревьев, засоряющих территорию и воздух во время плодоношения.
Для возмещения убытков, связанных с утратой (разрушением) или повреждением жилых помещений, может проводиться страхование жилых помещений в соответствии с законодательством (ст. 21 ЖК РФ). Приказом Госстроя России № 149 2000 г. «Об утверждении рекомендаций по дальнейшему развитию страхования в жилищно-коммунальном комплексе» предусматриваются следующие виды страхования жилых помещений:
• страхование жилищного фонда или жилого помещения его собственником;
• страхование жилого помещения его владельцем, нанимателями;
• страхование ответственности собственника жилищного фонда (жилого помещения) за причинение вреда имущественным интересам третьих лиц, а также собственников нежилых помещений, расположенных в жилищном фонде, в случае нанесения ими ущерба третьим лицам;
• страхование ответственности предприятий и организаций, выполняющих функции управления жилищным фондом и объектами коммунальной инфраструктуры от лица или по поручению собственника, осуществляющих ремонт и обслуживание жилищного фонда (подрядчиков) за причинение вреда имущественным интересам третьих лиц;
• страхование ответственности коммунальных предприятий, поставляющих ресурсы для обеспечения жилищного фонда коммунальными услугами, за ущерб перед третьими лицами (повышение давления в системах водо– и теплоснабжения может стать причиной аварий, а резкие скачки напряжения в сетях электроснабжения – причиной пожаров);
• страхование рисков, связанных с возможностью потери жилья в результате утраты права собственности.
Не могут быть объектами страхования жилые помещения:
• признанные в установленном порядке аварийными;
• имеющие физический износ более 60 %;
• расположенные в домах, включенных в перечень жилых домов, подлежащих освобождению в связи со сносом, реконструкцией, переоборудованием в нежилые, с изъятием земельного участка и по другим основаниям;
• на которые обращено взыскание по обязательствам;
• подлежащие конфискации;
• в отношении которых в предусмотренных законом случаях прекращены права найма или собственности.
Основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания являются выявленные вредные факторы среды обитания человека, которые не позволяют обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан вследствие:
• ухудшения в связи с физическим износом в процессе эксплуатации здания в целом или отдельных его частей эксплуатационных характеристик, приводящего к снижению до недопустимого уровня надежности здания, прочности и устойчивости строительных конструкций и оснований;
• изменения окружающей среды и параметров микроклимата жилого помещения, не позволяющих обеспечить соблюдение необходимых санитарно-эпидемиологических требований и гигиенических нормативов в части содержания потенциально опасных для человека химических и биологических веществ, качества атмосферного воздуха, уровня радиационного фона и физических факторов наличия источников шума, вибрации, электромагнитных полей.
Жилые помещения признаются непригодными, а многоквартирные дома подлежащими сносу в случае, если они расположены:
• в полносборных, кирпичных, каменных, деревянных домах, имеющих деформации фундаментов, стен, несущих конструкций, которые свидетельствуют об опасности обрушения;
• в домах, расположенных в производственных, санитарно-защитных зонах, зонах инженерной и транспортной инфраструктур, в случае если невозможно инженерными и проектными решениями минимизировать риски до допустимого уровня;
• в опасных зонах схода оползней, селевых потоков, снежных лавин, а также на территориях, которые ежегодно затапливаются паводковыми водами и на которых невозможно с помощью инженерных и проектных решений предотвратить подтопление территории;
• в многоквартирных домах, получивших повреждения в результате взрывов, аварий, пожаров, землетрясений, неравномерной просадки грунтов и других сложных геологических явлений.
Комнаты, окна которых выходят на магистрали, при уровне шума выше предельно допустимой нормы (в дневное время 55 дБ, в ночное 45 дБ), следует признавать непригодными для проживания, если невозможно снизить уровень шума до допустимого значения.
Перевод жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое допускается с учетом соблюдения требований Жилищного кодекса РФ и законодательства о градостроительной деятельности (ст. 22 ЖК РФ).
Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается, только если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.
Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.
Основаниями для перевода жилых помещений (жилых домов) в нежилые являются:
• признание жилого помещения (жилого дома) непригодным для проживания в установленном законодательством порядке;
• изменение функционального назначения жилого помещения (жилого дома), прилегающей территории или архитектурно-градостроительных норм (требований) в целях повышения уровня благоустройства жилого помещения.
Условия перевода квартиры в нежилое помещение:
• расположение на первом этаже жилого здания жилого помещения, имеющего изолированный вход либо возможность его оборудования;
• расположение жилого помещения на втором этаже жилого здания, если на первом этаже находятся нежилые помещения;
• согласие всех собственников жилого помещения (жилого дома), подлежащего переводу в нежилое, и совершеннолетних, совместно постоянно проживающих членов семьи;
• решение общего собрания жильцов, членов жилищно-строительных кооперативов, жилищных кооперативов и товариществ собственников жилья.
Эта и ещё 2 книги за 399 ₽
Чтобы воспользоваться акцией, добавьте нужные книги в корзину. Сделать это можно на странице каждой книги, либо в общем списке: