Как продать свою недвижимость?

Встречается ситуация, когда человек приватизировал или купил квартиру, приватизированную в ускоренном порядке. И на руках у него «зеленый» или «белый» лист. И он искренне уверен, что этого – достаточно. Однако, если дом, в котором расположена квартира, пошел на плановую приватизацию, о чем его известила соответствующая служба, то так просто продать свое жилье он уже не сможет. Сначала ему необходимо полностью завершить процесс плановой приватизации. А это – в лучшем случае, потерянный месяц.

Да, не забудем еще и про землю. С квартирой все хорошо, она приватизирована и занесена в Земельную книгу. А земля под домом? В последнее время мы часто сталкиваемся со случаями, когда владелец недвижимости совершенно уверен, что все, что касалось приватизации его квартиры, давно и успешно завершено, и даже внимания не обращает на то, что ему приходит извещение о необходимости перенять в собственность землю под домом. Фактически же, если процесс передачи земли уже начат, то продать квартиру, не закончив его, невозможно. И покупатель вынужден ждать, пока владелец квартиры завершит процесс приватизации земли под его жилым домом. А это – требует времени. И неизвестно, дождется покупатель, или решит приобрести недвижимость, не обремененную такими проблемами.

Есть еще один вид ошибок – ошибки чиновников. Как правило, это ошибки случайные, но от этого не менее досадные. К тому же, владелец недвижимости не компетентен, чтобы их распознать. И если не проверить документы заранее, то ошибка может проявиться только в момент заключения сделки у нотариуса. Нотариус, конечно, человек профессиональный и ошибку обнаружит. Но вот устранять ее придется вам. А будет ли ждать покупатель, пока вы завершите формальные вопросы, неизвестно. Так что с документами лучше было бы разобраться заранее.

К слову, бывают случаи, когда ошибка обнаруживается только при регистрации сделки в Земельной книге. Конечно, в итоге она будет исправлена. Но вот времени, сил и нервов может забрать немало.

И не будем забывать, что проблема с документами может возникнуть не вследствие ошибки, а – вследствие изменений после регистрации собственности.

Пример:

Относительно недавно не состоялась сделка продажи частного дома иностранцу по совершенно необычной причине – изменилась цель использования земли, на котором расположен дом. Крайний в поселке, после изменения цели использования земли, участок оказался – в лесной зоне. А по закону, иностранцы не имеют права приобретать лесные угодья. И все, Дума разрешения на сделку не дала. А ведь владельцу дома приходило извещение! Да вот беда, он не придал этому никакого внимания, уверенный, что у него «все хорошо». Все-то хорошо, но сделка – «пошла лесом».

И, конечно, встречается порой и злой умысел, когда кто-то использует ваш адрес для того, чтобы задекларировать его, как место жительства. И лучше бы вам об этом узнать заранее, чтобы вас не застала врасплох эта неожиданность перед самой покупкой.

Но это – о документах.

А теперь – о людях.

7. КАКИЕ РОДСТВЕННИКИ НУЖНЫ ДЛЯ СДЕЛКИ?

Как правило, для сделки нужно согласие супруга или супруги.

Дело в том, что вне зависимости от того, на чье имя была приобретена недвижимость, но если она куплена в браке, то и принадлежит обоим супругам поровну! Не одному, а обоим. Поэтому, при продаже ли, дарении или любой другой сделке, согласие супруга – необходимо.

Кстати, о разводе. Речь не идет о взаимоотношениях супругов, проживают они вместе или врозь. Мы говорим только о документах. И даже если вы двадцать лет не живете вместе и понятия не имеете о том, где обретается ваша бывшая «половина», но официально вы не разведены, – будьте любезны, пригласите на сделку супруга. Чтобы он дал свое согласие. Нет супруга – нет сделки.

Но, допустим, вы разведены. А есть ли в решении суда запись о том, что имущество поделено и материальных споров нет? Вступил ли уже в силу до вашего развода закон, обязывающий устранить все имущественные споры до или во время бракоразводного процесса? Если да, то, скорее всего, ваше имущество уже поделено между вами. А если нет? Ну, тогда, пожалуйста, обеспечьте согласие вашего «бывшего» или «бывшей».

А если вы об этом не знаете и заранее не позаботились, то и сделки – не будет.

А будет – только разочарование.

Конечно, предусмотреть и описать все возможные ошибки, как бумажные, так и человеческие – невозможно. Поэтому, от души советую – пусть ваши документы просмотрят профессионалы. И лучше всего – заранее. Чтобы, придя к нотариусу, подписать договор и получить свои деньги, а не потраченное время и отказ покупателя.

8. КТО ДОЛЖЕН ДУМАТЬ О ВАШИХ ИНТЕРЕСАХ?

Учтите, если вы сами, без помощников ведете свою сделку, то единственный человек, который должен думать о ваших интересах – это вы.

И никто больше!

Очень часто продавец недвижимости считает, что достаточно обратиться к нотариусу, и он составит правильный договор. В том, что нотариус – профессионал и работает исключительно грамотно и правильно, никакой ошибки нет. Это правда, нотариусов лично я глубоко уважаю.

Но вот вопрос: откуда нотариус может знать, в чем именно состоят лично ваши интересы? Он ведь юрист, а не гадалка. Да, конечно, он, а скорее, его помощник, попросит у вас копии документов и даже будет вас спрашивать о том, в какие сроки, например вы, намереваетесь освободить свою недвижимость. И, сложив воедино все, что вы ему предоставите, составит вполне профессиональный договор.